Un promoteur indique sur ses documents publicitaires que les villas qu’il construit et vend auront 219 m2. + une annexe de 90.25 m² Il n’était précisé nulle part si cette surface était brute (extérieure) ou nette (intérieure). Un couple se fait construire cette villa et constate à la fin que la surface intérieure n’est que de 179 m2. + 90,25 m2.  Le litige (à Genève) portait donc sur l’existence ou non d’un défaut de la villa, consistant en une surface inférieure à ce qui avait été promis, donc implicitement à une moins-value.

Les tribunaux genevois donnent raison aux acquéreurs : la différence de surface constitue un défaut. Le promoteur recourt au Tribunal fédéral (TF).

 Celui-ci constate tout d’abord que la question litigieuse (surface brute ou surface nette) n’a pas fait l’objet d’une clause spécifique. Il y a donc matière à interprétation. En effet, chaque partie déclare comprendre différemment le contrat d’entreprise. Il est donc juste de procéder à une interprétation dite « objective », selon le principe de la confiance. Pour une telle interprétation, le Tribunal fédéral est libre, car c’est une question de droit.

La véritable signification d’une convention doit être celle que, de bonne foi, un destinataire « standard » d’une déclaration doit comprendre celle-ci. Ce n’est donc pas la teneur de la déclaration qui est déterminante, mais la manière de la comprendre. Le TF relève que les juges genevois ont procédé à une « analyse des différents documents contractuels  » lui permettant de conclure que les acquéreurs pouvaient de bonne foi comprendre que la villa offrirait une surface nette de 310 m², soit 219.7 + 90.25 m². Selon l’expert judiciaire, la superficie totale nette n’était que de 267 m². Il manquait donc 43 m² à l’ouvrage promis. Certes, le promoteur a affirmé durant toute la procédure qu’il avait bien expliquée aux clients que le contrat portait sur une surface brute. Mais « il reconnaît lui-même qu’il ne pouvait pas savoir comment ses interlocuteurs comprenaient ses explications, d’autant plus lorsque ceux-ci étaient de langue anglaise ». Le Tribunal fédéral ajoute : « en consultant les plans d’une villa construire, le maître de l’ouvrage est avant tout intéressé à connaître la surface dont il pourra effectivement disposer » ; de plus, la seule mention de la superficie d’une pièce, sans autres mensurations, donne à penser qu’il s’agit d’une surface nette.

Le TF s’est en outre référé  à une affaire similaire où il avait jugé que l’indication de surfaces brutes est prohibée par la pratique parce qu’elle est propice à la confusion ( ATF 4A_652012 du 21 mai 2012).

Ici, le promoteur affirme certes que la valeur de cette villa n’est pas réduite à raison des mètres carrés manquants, mais il ne fournit aucune preuve à cet égard, de sorte que l’arrêt genevois doit être confirmé.

ATF 4A_ 227/2014 du 24 novembre 2014