Nouveau bail sans formule officielle : quand les loyers arriérés payés en trop sont-ils prescrits ?

Le locataire X signe en 2003 un bail d’année en année pour un loyer mensuel de Fr. 2100.-, sans la formule officielle obligatoire que le bailleur aurait dû lui remettre. Le locataire fait une résiliation anticipée à fin août 2016. Le bailleur lui réclame les loyers jusqu’à fin décembre 2016. Cela représente plus de Fr. 10 000.-. Le locataire se défend en réclamant de son côté, ne serait-ce qu’à titre de compensation éventuelle, le remboursement de loyers qu’il considère avoir payés en trop depuis 2003, parce que, selon lui, le loyer initial était en réalité de Fr. 1200.- par mois. Le Tribunal des baux dit que le bail va jusqu’à fin décembre 2016, mais il fixe le loyer initial à Fr. 1650.- par mois, de sorte qu’en définitive c’est le bailleur qui doit au locataire Fr. 43 834.-. En appel, cette somme est ramenée à Fr. 41 938.-. Le bailleur saisit le Tribunal fédéral (TF) pour faire valoir que le remboursement demandé par le locataire est prescrit : le délai de prescription partirait depuis le début du contrat (2003).

Cette autorité rappelle que selon sa pratique constante un loyer n’est valable que si le bail a été accompagné d’une formule officielle indiquant le loyer payé par le locataire précédent ainsi que les motifs d’augmentation. Si cette formule officielle n’a pas été utilisée, ce sont les tribunaux qui doivent fixer le loyer initial. Ici, cela a été fait : le tribunal des baux a décidé que, depuis 2003, le locataire aurait dû payer Fr. 1650.- par mois et non pas Fr. 2100.- par mois. En principe, il peut donc réclamer le remboursement du trop-payé, cela par une action fondée sur l’article 67 CO (action en enrichissement illégitime). Le délai de prescription pour cette action est d’une année dès la connaissance, par le créancier, de son droit et, au maximum, de 10 ans (le délai a été porté à trois ans selon le nouveau droit en vigueur depuis le 1er janvier 2020).

Ici, toute la question était de déterminer le point de départ de ces délais : fallait-il partir de 2003, soit le début du bail (thèse du bailleur) ? Ou au contraire fallait-il partir du moment où le locataire a été effectivement informé (sans doute par son avocat) de son droit (thèse du locataire) ?

Le TF rappelle que, en principe, le délai part du moment où le locataire a connaissance effective de son droit. Cette date se situe ici en 2016. Donc, le locataire peut, en principe, se faire rembourser le trop-payé pour la période de 2006 à 2016 (10 ans). Chaque mensualité payée en trop crée un nouveau délai de départ de la prescription.

Il y a cependant des controverses en doctrine, que le TF examine en détail. Il juge que « tant que dure le bail, le locataire peut en principe toujours se prévaloir du vice de forme affectant la notification du loyer initial «. Son ignorance du vice de forme doit être considérée comme présumée (autrement dit, le bailleur peut tenter de prouver que le locataire a sciemment accepté un vice de forme qu’il connaissait, pour se réserver de récupérer plus tard le trop-payé). Cette preuve est un vrai dire très difficile (note réd.).

Le TF tranche en faveur du locataire : le délai absolu de prescription de 10 ans court, pour des prestations périodiques, à chacune des échéances et non au début du bail, car « seule une prétention qui a déjà pris naissance peut être atteinte par la prescription». Il ajoute : « Lorsque l’enrichissement illégitime résulte de plusieurs prestations successives effectuées sans cause valable, les prétentions en répétition de l’indu naissent et deviennent exigibles lorsque tous les éléments fondants l’obligation de restituer les montants indûment perçus sont réunis, c’est-à-dire chaque versement «. Ainsi, le recours du bailleur doit être rejeté.

ATF 4A_495/2019 du 28 février 2020, destiné à publication

Notre commentaire :

Cet arrêt doit être approuvé, puisque le but de la formule officielle est justement d’informer le locataire de son droit de contester le loyer initial. Si cette information fait défaut, le locataire est privé d’une défense juridique et il paye donc trop de loyer. Le loyer initial doit être fixé à nouveau par le tribunal. Normalement, un droit ne peut pas se prescrire tant qu’il n’est pas né. Ici, le droit de récupérer le trop-payé n’existe qu’au moment où le locataire est informé du vice de forme, et pas avant.

Cet arrêt est dans la droite ligne de la jurisprudence sur les prestations périodiques qu’un assuré peut faire valoir dans un contrat d’assurance privée : chaque prestation déclenche un nouveau délai de prescription.

Mais il faut être vigilant et d’ailleurs le TF laisse entendre qu’il pourrait être amené, un jour ou l’autre, à modifier sa jurisprudence, lorsqu’il écrit : « On peut légitimement s’interroger sur le point de savoir si, de nos jours, l’ignorance présumée du locataire, quant au caractère obligatoire de la formule officielle et aux conséquences attachées à l’absence de celle-ci se justifie encore, dès lors que l’usage de la formule officielle a été rendu obligatoire il y a plus de 25 ans dans le canton de Vaud et qu’il est possible de se renseigner aisément sur ce point en effectuant une simple recherche sur Internet ou en consultant le site d’associations militant en faveur de la défense des droits des locataires». Il s’agirait donc d’admettre plus facilement le renversement de cette présomption d’ignorance. Mais à notre avis, il appartiendrait au législateur et non au TF de modifier les “règles du jeu” : pourquoi exiger dans la loi une formule officielle si, finalement, les bailleurs sont en droit de s’en passer ?

 

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