Loyers usuels : un arrêt de principe favorable aux locataires

Un bailleur reloue à Pully un appartement rénové de 5 pièces, pour Fr. 1900.- + charges. Le locataire précédent payait 1323.- + charges. La hausse est motivée par les “loyers usuels du quartier”.

Le nouveau locataire conteste le loyer initial. Devant le Tribunal des baux (TBx), le bailleur présente 7 exemples de loyers selon lui comparables, justifiant ces 1900.-. Le TBx non seulement donne raison au locataire, mais réduit encore le loyer initial à 1132.-, vu, de surcroît, la baisse du taux hypothécaire. Sur recours du bailleur, le Tribunal cantonal (TC) admet les 1900.-, en raison de son “impression d’ensemble” (sic). Recours du locataire au TF, qui annule cet arrêt et invite l’autorité judiciaire vaudoise à examiner de plus près ces fameux “loyers usuels”. Le TBx, statuant à nouveau, fixe le loyer initial à 1323.-, soit celui de l’ancien locataire.

Nouveau recours au TC, qui maintient les 1900.-, au motif qu’il incombait au locataire de prouver que les loyers du quartier ne permettent pas ce montant, preuve qu’il n’a même pas offerte. Nouveau recours du locataire au TF.

Celui-ci constate tout d’abord que l’augmentation de loyer (46%) est massive. En soi, elle peut cependant être justifiée par les loyers du quartier. Mais qui doit prouver quoi  ?  Le TF se rallie à la doctrine dominante, selon laquelle il incombe au locataire contestant le loyer initial, dans un premier temps, de prouver qu’il est de prime abord abusif. Cette preuve est facile ici : 46 % d’augmentation en période de baisse hypothécaire est en soi abusif, sauf à justifier cette hausse, justement, par les loyers usuels du quartier. Et, à ce stade, il incombe alors au bailleur de  “fournir la contre-preuve”, puisque c’est lui qui invoque les loyers du quartier pour justifier la hausse.  Il doit fournir au moins 5 exemples comparables. Le TF analyse ici les 7 exemples fournis et constate que seul l’un d’entre eux peut être retenu, les autres portant sur des appartements plus calmes, plus grands, avec terrasse etc. C’est insuffisant et donc la preuve a échoué. Le loyer reste celui de l’ancien locataire (1323.-).

ATF 4A_491/2012, du 6 décembre 2012, publié le 23 janvier 2013, destiné à publication officielle.

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