Maison construite en commun : qui peut agir en cas de problèmes?

Les deux couples amis X. et Y. décident d’acheter ensemble un terrain, pour y construire une villa de deux appartements. Par la suite, des litiges surgissent avec les maîtres d’Etat, concernant notamment des problèmes d’isolation phonique et thermique. Ensuite, il est créé une propriété par étages pour ces deux appartements.

Finalement, le couple X, n’admettant pas certains défauts qui, à son avis, subsistaient,  engage un procès contre un entrepreneur. La Cour civile vaudoise, puis la Chambre des recours, le déboutent, au motif  que ce couple X ne pouvait pas agir seul, car il avait formé une société simple (art. 530 ss. CO) avec le couple Y. Il n’avait donc pas la “légitimation active”. M. et Mme X. recourent au Tribunal fédéral, au motif en particulier que l’entrepreneur n’a pas fait valoir (donc pas “allégué sous forme de fait”) l’existence d’une société simple, dont découlerait cette absence de légitimation active. Par conséquent, les juges vaudois ne devaient par retenir cela.

Le TF partage l’avis des juges vaudois. En effet, dit-il, l’existence ou non d’une société simple est une question de droit, qu’il n’est pas nécessaire d’alléguer comme on le ferait d’un fait. En Suisse, les juges appliquent le droit d’office (adage latin “iura novit curia”). Ce qui est un fait, c’est que l’achat en commun d’un terrain, puis une construction en commun, remplissent les conditions d’une société simple. Peu importe qu’on crée ensuite une PPE, pour individualiser les parts de chacun. Le TF déclare : “Il est sans doute vrai que par la suite, une fois la construction réalisée, chaque couple a commencé à raisonner en fonction de son propre logement. Cette remarque est toutefois sans pertinence, de même que l’argumentation tirée de la constitution d’une propriété par étages (art. 712a ss CC). En effet, les rapports entre les parties se sont noués en 1993, à une époque où les deux couples formaient entre eux clairement une société simple, les futurs logements n’étant alors ni déterminés, ni attribués.” L’entrepreneur a bien traité avec une société simple, et cette création ultérieure de PPE ne peut lui être opposée.

Par conséquent, le recours (et l’action) sont rejetés du fait que les demandeurs ne pouvaient agir seuls.

4A_491/2010  du 30 août 2011, destiné à publication

Notre commentaire :

Cet arrêt est strict, et montre que les avocats doivent analyser le mieux possible la situation juridique avant d’agir. Néanmoins, la solution est correcte au regard des mécanismes de la société simple. Rappelons que celle-ci se crée en quelque sorte automatiquement, dès que des parties unissent leurs ressources ou leurs efforts pour atteindre un but commun (situation qui se présente très fréquemment !). Dès que la société est créée, les associés doivent agir conjointement. Le TF le confirme en ces termes :

“Selon l’art. 544 al. 1 CO, les choses, créances et droits réels transférés ou acquis à la société appartiennent en commun aux associés dans les termes du contrat de société. Dès lors qu’aucune convention contraire n’a été prouvée, il faut en déduire que les biens de la société simple appartiennent, sous la forme de la propriété en main commune, à tous les associés, de sorte qu’ils ne peuvent en disposer qu’en commun (arrêt 4A_275/2010 du 11 août 2010 consid. 4.2; ATF 119 Ia 342 consid. 2a p. 345). Cette règle vaut pour toutes les créances revenant à la société simple, y compris les éventuelles créances en dommages-intérêts (arrêt 4A_275/2010 déjà cité consid. 4.2; arrêt 4C.277/2002 du 7 février 2003 consid. 3.1; arrêt 4C.218/2000 du 6 octobre 2000 consid. 2a)”.

Qu’aurait-il fallu faire ? Il y aurait eu plusieurs solutions  :

- agir en commun (consorité nécessaire)

- le couple Y  (la société simple elle-même) donne pouvoir au couple Z d’agir au nom des deux couples (ou de la société simple)

- le couple Y cède ses droits au couple Z.

-  on dissout d’abord la société simple, et on attribue, dans la liquidation,  le droit d’agir au couple X.

Entre les lignes, le TF reproche à l’avocat des demandeurs une certaine légèreté dans cette analyse. La responsabilité de ce mandataire pourrait dès lors éventuellement être engagée,  à moins que la créance puisse être “rattrapée” par un nouveau procès, mais alors se poserait la question de savoir si le nouveau Tribunal ne dirait pas qu’il y a  ”chose déjà jugée”… La situation reste extrêmement compliquée …

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